Podczas realizacji inwestycji drogowych często zachodzi konieczność pozbawienia bądź ograniczenia pewnym osobom przysługujących im praw do nieruchomości poprzez instytucję wywłaszczenia. Art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Czy dzierżawcy nieruchomości zaliczają się do kręgu podmiotów uprawnionych do uzyskania odszkodowania? Na to pytanie spróbuję odpowiedzieć w niniejszym artykule.
Dzierżawa jako prawo zobowiązaniowe. Przedmiot umowy dzierżawy. Zasady ogólne Umowa dzierżawy jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną. Forma umowy może być dowolna, jednakże w przypadku zawierania umowy dzierżawy nieruchomości lub lokalu na czas dłuższy niż rok zalecana jest forma pisemna. Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459), zwanej dalej k.c., wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania przez niego pożytków, w tym także wytworzonych przez siebie, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Te uprawnienia dzierżawcy są niezależne, a więc uprawnienie do używania przedmiotu dzierżawy nie ogranicza się tylko do zakresu, jaki jest niezbędny dla pobierania pożytków. Przedmiot dzierżawy przynosić może zarówno pożytki naturalne, jak i cywilne. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Co warto podkreślić, jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpie- czenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił. W orzeczeniu z dnia 20 kwietnia 2016 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie (I ACa 1063/15) wyraził pogląd, że co do zasady przyjmuje się, że istnieje katalog rzeczy, które mogą być jedynie przedmiotem najmu oraz rzeczy, które mogą być jedynie przedmiotem dzierżawy. Otóż mogą to być tylko rzeczy lub prawa (zob. art. 709 k.c.), które przynoszą pożytki ze swej natury lub przeznaczenia albo mogą przynosić pożytki. Umowa dzierżawy dotyczyć może zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Przedmiotem dzierżawy może być nie tylko cała rzecz, ale również jej fizyczna część. Wówczas jednak powinna ona być oznaczona w umowie (np. na planie, rzucie kondygnacji, opisowo). Istotne jest rozróżnienie pożytków rzeczy (lub prawa) będącej przedmiotem dzierżawy od pożytków (dochodów), które przynosi dana działalność gospodarcza wykonywana przy użyciu tej rzeczy.
[ . . . ]
Aby przeczytać artykuł w wersji elektronicznej, musisz posiadać opłaconą PRENUMERATĘ.
