Prawne Zeszyty Drogowe

Ocena operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu administracyjnym o ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości

Konsekwencją przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w związku z realizacją inwestycji drogowej, nieruchomości zlokalizowanej w liniach rozgraniczających pas drogowy jest wypłata dotychczasowemu właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu lub osobie, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe słusznego odszkodowania, którego podstawę stanowi jej wartość. W niniejszym artykule przedstawię czytelnikom, kto oraz w jakim zakresie może dokonać oceny operatu szacunkowego – dokumentu powstałego w wyniku wyceny przedmiotu wywłaszczenia.

Wycena nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147, t.j. ze zm., zwanej dalej u.g.n.), jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe i na mapach taksacyjnych, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia jest, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości, którą stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W przypadku szacowania nieruchomości zabudowanych lub z innymi nakładami, rzeczoznawcy określają ich wartość odtworzeniową równą kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Jak stanowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporzą- dzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szcze- gólnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031, t.j. ze zm.), zwanej dalej specustawą, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. (gradacyjnie: plan miejscowy, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, faktyczny sposób użytkowania nieruchomości) bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Co istotne, nie uwzględnia się również nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu jej wydania. Termin „stan nieruchomości” zdefiniowany jest w art. 4 pkt 17 u.g.n. jako stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Przez nieruchomość gruntową ustawa rozumie natomiast grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, a przez działkę gruntu niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Zgodnie z przytoczoną definicją stanu nieruchomości istotny jest zatem jej stan techniczno-użytkowy jako całości i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej całej nieruchomości, a nie np. fragmentu wywłaszczanego. Jeśli chodzi o stan prawny nieruchomości, to wyżej przytoczona definicja nieruchomości koreluje z definicją nieruchomości zamieszczoną w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, t.j.), zgodnie z którym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot wła- sności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, II SA/Kr/587/16 z dnia 20 września 2016 r.).

Aby przeczytać artykuł w wersji elektronicznej, musisz posiadać opłaconą PRENUMERATĘ.

   
STREFA DLA
PROFESJONALISTÓW

PRZEJDŹ DO PEŁNEJ WERSJI ARTYKUŁU

 Strona 21  Strona 22  Strona 23  Strona 24  Strona 25  Strona 26  Strona 27  Strona 28  Strona 29

ZOBACZ ARTYKUŁY O TEJ SAMEJ TEMATYCE

MICHAŁ KRZYŻAŃSKI maj-czerwiec | 3 (32) 2017

Czy dzierżawcy nieruchomości przysługuje odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia w związku z realizacją inwestycji drogowej?

Podczas realizacji inwestycji drogowych często zachodzi konieczność pozbawienia bądź ograniczenia pewnym osobom przysługujących im praw do nieruchomości poprzez instytucję wywłaszczenia. Art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Czy dzierżawcy nieruchomości zaliczają się do kręgu podmiotów uprawnionych do uzyskania odszkodowania? Na to pytanie spróbuję odpowiedzieć w niniejszym artykule.

TADEUSZ KOPTA maj-czerwiec | 3 (32) 2017

Rowerem przez Polskę

Turystyka rowerowa jest jedną z najatrakcyjniejszych i najpopularniejszych form turystyki aktywnej. Mimo że Polska ma ogromny potencjał, jeśli chodzi o turystykę rowerową, a Polacy chętnie jeżdżą na rowerach, brakuje nam odpowiedniej infrastruktury, w tym atrakcyjnych tras rowerowych, prowadzonych np. dolinami rzek. Tymczasem badania przeprowadzone w Holandii wykazały, że profesjonalnie przygotowana trasa rowerowa o długości 250 km jest w stanie wygenerować 56 000 noclegów rocznie.

NEWSLETTER

Zapisz się i czytaj...

...najciekawsze artykuły, najnowsze informacje, wiadomości z branży